Freitag, 27. Februar 2015

Genehmigt

Heute haben wir Post von der Ing DiBa erhalten, mit der Bestätigung, das das Darlehen genehmigt wurde. Jetzt können wir richtig starten. Die Bank bestätigte uns für 15 Jahre einen Zinssatz von 1,75%. Das finden wir richtig gut und jetzt, wo wir es in schwarz auf weiß haben, können wir es auch glauben.

Als nächstes brauchen wir einen Termin bei einem Notar zusammen mit dem Verkäufer, um den Kaufvertrag für das Grundstück zu unterzeichnen.

Wir erhielten gestern auch ein Willkommenspaket von Allkauf inklusive einer Schritt-für-Schritt-Anleitung mit Erläuterungen zu den Bauprozessen. Es ist sehr einfach zu verstehen und sehr hilfreich. Wir sind zuversichtlich, dass alles auf dem richtigen Weg und unter Kontrolle ist.

Dienstag, 24. Februar 2015

Finanz Update

Gestern hatten wir unseren zweiten Termin mit der Volksbank. Wir hatten am Tag zuvor bereits bei dem unabhängigen Berater die Verträge unterschrieben. Trotzdem wollten wir hören, welches Angebot die Volksbank für uns hat. Wir könnten ja theoretisch immer noch mit dem 2 Wochen Rücktrittsrecht aus dem Vertrag kommen.

Herr V. von der Volksbank hatte ein paar Möglichkeiten für uns ausgearbeitet. Option eins wäre, dass wir die Wohnung verkaufen und dann 3 verschieden Darlehen nehmen und einen Bausparvertrag. Diese Kombination wäre nur minimal günstiger, als das Angebot der Sparda Bank. Seine zweite Option wäre, dass wir die Wohnung behalten, nur das Grundstück erst einmal kaufen, dann 3 Jahre mit dem Hausbau warten, bis das bestehende Darlehen bei der Sparda Bank ausläuft, um dann zu entscheiden, ob wir wirklich die Wohnung verkaufen sollen und dann bauen möchten. Dies war seine Empfehlung, um Zeit zu haben, darüber nachzudenken, ob wir wirklich bauen wollen.

Das war eine Überraschung! Nachdem wir gerade einmal 2 Stunden unseres Lebens mit ihm zusammen saßen, macht er Lebensentscheidungen für uns und setzt voraus, dass wir eigentlich nicht wirklich wissen, was gut für uns ist und was wir wirklich wollen. Das war nicht das, was wir erwartet haben. Herr V. war sehr freundlich, jedoch hat er uns ab diesen Punkt verloren und wir fühlen uns bestärkt, den Abend zuvor die richtige Entscheidung getroffen zu haben.

In Zukunft würden wir direkt zu einem unabhängigen Berater gehen. Von meiner Zeit als Finanzberater wissen wir, dass es eine sehr attraktive Provision auf Bausparverträge gibt und wir sind uns nicht ganz sicher, ob die Banken unsere Interessen am Herzen lagen.

Sonntag, 22. Februar 2015

Finanzierung

Natürlich ist die Finanzierung eines der wichtigsten Dinge in einem Bauvorhaben. Wir besitzen die Wohnung in der wir aktuell leben. Die Wohnung ist über die Sparda Bank finanziert. Bis Juni 2018 ist der Zinssatz fest geschrieben. Danach müssen wir es refinanzieren. Dafür haben wir in Verbindung mit dem Darlehen einen Bausparvertrag abgeschlossen, in den wir monatlich einzahlen, um Kapital aufzubauen, um uns einen günstigeren Zinssatz zu sichern. Dieser würde dann 2018 das Darlehen ablösen, mit dem Zinssatz, an den wir uns 2008 gebunden haben. Zum damaligen Zeitpunkt schien das eine gute Idee zu sein. Jedoch gibt es mit dieser Konstellation zwei Probleme.
  1. Wir sicherten uns einen Zinssatz von 4%, was zum damaligen Zeitpunkt niedrig schien, jedoch bei einem aktuellen Zinssatz von 1,5% sehr hoch ist. Der BSV ist bei der BHW. Leider gibt es bei dem Bausparvertrag keine Möglichkeit in einen besseren Tarif zu wechsel.
  2. Der Bausparvertrag ist an das Darlehen gebunden und an die Sparda Bank abgetreten. Das heißt, der Vertrag liegt als Sicherheit vor, so dass wir auf das Kapital nicht zugreifen können. Außer die Sparda Bank würde uns dies genehmigen.
Wir planen, die Wohnung zu behalten und zu vermieten. Die Mieteinnahmen decken dann die Kosten für das Darlehen. Dies lässt jedoch die Frage offen, wie wir an das Kapital im Bausparvertrag kommen, um mit einem höheren Eigenkapital die Zinsen zu drücken und dadurch nochmal erheblich Geld zu sparen.

Unseren ersten Termin hatte wir bei der Sparda Bank. Dort hatten wir auch die Wohnung finanziert. Wir fragten nach Wegen und Möglichkeiten die Wohnung und das neue Haus in einem neuen großen Darlehen zu verbinden. Seine Antwort war überraschend, da er im Grunde sagte, es gäbe keine Chance, aus dem Darlehen oder den abgetretenen Bausparvertrag zu kommen. Die einzige Möglichkeit wäre, die Wohnung zu verkaufen und dann die Vorfälligkeitsentschädigung von ca. € 17.000 für die verlorenen Zinsen zu zahlen! Sein Vorschlag war dann, dass wenn wir die Wohnung verkaufen und ein Darlehen für das Haus nehmen, wobei die monatliche Belastung am obersten Limit für uns war. Wir waren auch sehr überrascht, dass er mehrere Versicherungen inkl. Lebensversicherung und Arbeitslosenversicherung hinzugefügt hat, obwohl wir ihm gesagt hatten, dass wir diese bereits haben. Diese extra Versicherungen, die wir gar nicht brauchen, hätten uns nochmal über 30.000 € gekostet. Diese 30.000€ hat er dann über ein weiteres Darlehen vorfinanziert, was wir unerhört fanden. Wir verließen Sparda Bank mit einem sehr ernüchternden Gefühl und hatten schon gedacht, dass wir unseren Traum eventuell doch nicht verwirklichen können.

Am selben Abend hatten wir einen Termin mit Herrn Michael Schöngart einem unabhängigen Finanzberater, der uns von Allkauf empfohlen wurde. Hier ein Link zu seiner Internetseite  . Er war mehr als zwei Stunden bei uns, ging auf das ein, was wir erreichen wollen und schlug uns dann Möglichkeiten vor. Er sagte uns, dass wir auf das Geld im Bausparvertrag zugreifen können, wenn wir ein neues Darlehen ein so genanntes Forward Darlehen machen, dass 2018 das Darlehen von Sparda ablöst. Wir können dies jetzt schon abschließen und von dem aktuellen niedrigen Zinsen profitieren. Daher hat die Sparda Bank dann die nötige Sicherheit und braucht den Bausparvertrag nicht mehr. Die monatliche Belastung der Wohnung und des Hauses zusammen ist wieder an der obersten Grenze, die wir zahlen möchten. Jedoch werden wir durch die Vermietung der Wohnung mind. 800 € bekommen. Das bedeutet, dass die monatliche Belastung dadurch wesentlich geringer ist und falls die Wohnung mal nicht vermietet sein sollte, können wir trotzdem alle Darlehen weiter bedienen. Und das Beste ist, dass die monatliche Belastung nur gering höher ist, als dass was wir zurzeit zahlen. Dieses Darlehen würde über die ING DiBa laufe. Viel besser!

Unser letzter Finanzierungstermin war bei der Volksbank in der Gemeinde, wo wir hinziehen werden. Die Volksbank Verkauf das Grundstück, somit wollten wir sehen, ob diese Bank uns eventuell mit der Finanzierung helfen kann. Der Berater war sehr freundlich und nahm sich viel Zeit unsere Daten und Wünsche aufzunehmen. Jedoch teilte er uns bereits mit, dass wir die Wohnung verkaufen müssten, da Sparda Bank uns ja nicht aus dem Vertrag lassen würden. Wir sagten ihm, was der unabhängige Berater uns sagte. Trotzdem blieb er der Meinung. Er hat uns bei diesem Termin kein Angebot gemacht und einen zweiten Termin abgesprochen, damit er eine Strategie überlegen könnte. Unsere Entscheidung ist bereits gefällt und wir werden den Vertrag bei dem unabhängigen Berater unterzeichnen.

Wir haben den Vertrag jetzt unterzeichnet und müssen es nur noch per E-Mail an unseren Berater Herrn Schöngart schicken und er wird sich um den Rest kümmern. Hoffentlich hat er recht, dass wir aus dem Bausparvertrag raus kommen, da die ganze Finanzierung darauf baut. Die nächsten Tage werden nervenaufreibend, bis wir endlich die Bestätigung in den Händen halten.

Land

Eines der ersten Dinge, die wir nach der ersten Abstimmung mit Allkauf taten, war nach einem Grundstücke zu suchen. Wir wussten bereits, dass wir südlich von Stuttgart wohnen möchten. Es sollte ein Dorf oder eine Kleinstadt mit maximal 1 Stunde Fahrzeit nach Stuttgart und Bens Büro sein. Uns wurde gesagt, dass Grundstücke in verschiedenen Gemeinden entlang der A8 Richtung des nördlichen Schwarzwaldes verfügbar sind.

Wir haben uns verschiedene Dörfer Webseiten angeschaut und auch auf www.immobilienscout24.de, die zu kaufenden Grundstücke durch gestöbert. Es stehen eigentlich ziemlich viele Grundstücke zum Verkauf. Letzte Woche haben wir dann eine kleine Rundreise mit dem Auto gemacht, um die verschiedenen Dörfer kennen zu lernen. Uns wurde dabei klar, dass nicht nur je weiter wir von Stuttgart weg kamen, die Grundstücke günstiger werden, auch die Landschaft wird wesentlich schöner. Nun die ideale Lage zu finden, wird ein Spagat zwischen Entfernung, Preis und Landschaft sein.

Calw hatte viele schöne Grundstücke und wir fanden ein paar, die uns sehr gut gefallen haben. Jedoch würde die Fahrzeit zur Arbeit eine Stunde dauern, was das absolute Limit für uns ist. Wir schauten also weiter und sind auf Lehningen gestoßen. Lehningen ist eine Gemeinde, die zu Tiefenbronn gehört. Es ist ca. 35-40 Minuten von Bens Büro entfernt und ca. 20 Minuten von meiner Arbeit. Das Grundstück liegt auf einem Hügel mit toller Aussicht in einem völlig neuen Beugebiet in dem viele Gründstücke zu verkaufen sind. Die Gemeinde hat bereits einen Bebauungsplan erstellt. Nachdem wir uns dort noch gut umgeschaut haben, haben wir entschlossen, dass es ideal ist. Wir haben es auch direkt reserviert und sobald wir die Finanzierung in trockenen Tüchern haben, ist es unsers!

Hier sind einige Fotos:





Samstag, 21. Februar 2015

Kaufen oder Bauen

Seit ein paar Jahren denken wir darüber nach, von unserer 3-Zimmer-Wohnung in Stuttgart-Rohracker zu einem ländlicheren Gebiet zu ziehen. Da wir bald Familienzuwachs erwarten, hat uns nun unser Nestbau-Instinkt so richtig erwischt und wir machen es.

Wir suchten schon eine Weile nach Häusern zum kaufen. Leider war nie etwas in unserer Preisklasse dabei das nicht komplett renoviert werden müsste. Daher waren wir sehr frustriert und entschlossen uns vor ein paar Wochen mal zu schauen, was ein Neubau kosten würde. In Fellbach nördlich von Stuttgart befindet sich ein Gebiet voller Musterhäuser (http://www.musterhaus-online.de/) von verschiedenen Baufirmen. Dort kann man jedes Haus genau unter die Lupe nehmen und mit den Vertriebsmitarbeiter reden. Wir verbrachten ein paar Stunden dort und führten Gespräche mit verschiedenen Baufirmen. Wir waren recht überrascht, als wir herausfanden, dass es günstiger ist, unser eigenes Haus zu bauen als ein bestehendes Haus zu kaufen.

Nach diesem Tag konnten wir die Suche bereits auf zwei Baufirmen eingrenzen. Dies waren Allkauf und Fingerhuthaus. Beide Häuser sind in der Art sehr ähnlich und beide Berater waren sehr hilfsbereit und entgegenkommend (anders als viele der Berater in anderen Häusern, die kein wirkliches Interesse hatten, tatsächlich ein Haus zu verkaufen).

Allkauf gab uns ein Angebot und einen Folgetermin am folgenden Mittwoch. Fingerhuthaus gab uns eine grobe Schätzung und einen Folgetermin am folgenden Wochenende. Die grobe Schätzung war bereits 70.000 € teurer als das Angebot von Allkauf. Hinzu kommt, dass das Fingerhuthaus kleiner war und weniger Extras (Garage, Bad usw.) hat. Der Senior-Berater kam im Laufe des Gespräches dann dazu und verbrachte die meiste Zeit damit, andere Firmen schlecht zu reden, anstatt uns Gründe zu geben, warum wir mit ihnen bauen sollten. Das haben wir überhaupt nicht gemocht.

Bis Mittwoch hatten wir etwas Zeit uns alle Möglichkeiten durch den Kopf gehen zu lassen und schon einmal die Finanzen zu kalkulieren. Wir kamen zu dem Schluss, dass das Haus von Allkauf die beste Option wäre, wenn der angegebene Preis wirklich wahr ist (inkl. so vieler versteckter Kosten, wie wir denken konnten).

Mit Allkauf läuft es so, dass wir unser eigenes Grundstück finden müssen. Sobald wir den Vertrag bei Allkauf unterschrieben haben, haben wir uns das Angebot für die nächsten 15 Monate gesichert. Wenn wir ein Grundstück in dieser Zeit finden, müssen wir mit Allkauf bauen. Wenn wir jedoch kein Grundstück in den 15 Monaten finden, erlischt der Vertrag ohne irgendwelche Kosten.

Am Mittwochabend hatten wir den Termin mit dem Berater von Allkauf. Der Termin zog sich etwas in die Länge und wir waren bald per du. Der Berater und seine Frau nahmen alle Extras auf, die wir wollten. Nachdem der Computer den gleichen Preis ausspuckte, den wir erwarteten, haben wir direkt unterschrieben. Dann wurden noch Hände geschüttelt und Umarmungen geteilt. Mit einer Flasche Sekt und mehr Gummibärchen als man jemals essen kann, ging es dann mit gutem Gefühl nach Hause. Nun kann die eigentliche Arbeit beginnen!

Hier sind einige Fotos des Musterhauses. Es ist nicht ganz so, wie wir es bestellt haben, aber es gibt Euch schon mal eine Idee.










Und die vorab Grundrisse: